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创意农业盈利模式分析,不得不看

更新时间:2014-12-06  来源:农业地产策划,创意农业地 点击次数:

     “一个创意农业项目 ,要想做得好 ,首先是农业不赔钱 ,通过出让一部分土地和地产使用权回收建设成本 ,而后通过农业观光、旅游度假等项目实现稳定的盈利。”但实际情况是 ,多数项目难以完整实现。 一般创意农业项目都配有3%-7%的建设用地 ,农业地产项目研究可以配建一定的地产项目 ,但是不允许上  市销售。由于这一行业投资大、回报周期长的特点 ,很多开发商不愿意把大量的资金积压在项目上  。

    国内某地产咨询机构的郑东雪(化名)表示 ,正常情况下 ,
农业地产项目研究创意农业项目回报周期为10年 , “假如开发商投1亿元做农业项目 ,10年才能收回成本 ,之后才能实现盈利 ,每年能够变现的也不多 ,如果做房地产项目 ,三五年就能盈利。”其认为 ,目前国内多数的创意农业本质就是房地产开发项目 ,“通过招拍挂程序拿地不仅拿地难 ,而且价格高 ,农业项目拿地便宜 ,还能获得国家补贴 ,很多开发商借创意农业项目拿地 ,实际上  做的是房地产开发项目。


    ”种种因 素的制约下 ,创意农业通过正常途径盈利的道路逼仄 ,农业地产项目研究多数开发商仍旧把主要盈利点 ,放在提高产品附加值和配套价值上  面 ,无论是销售有机水果、葡萄酒 ,还是销售度假别墅 ,目前仍是创意农业项目实现盈利的主要手段。 中粮、联想等企业凭借其强大的资本能力 ,可以轻易化解经营过程中潜在的风险 ,其在农业方面的万损可以通过其他产业弥补。但对于众多实力稍逊的企业而言 ,并不具备这一优势 ,而短、平、快的房地产成为其理所当然的平衡工具。 


    据郑东雪介绍 ,实际操作层面 ,为了安抚开发商 ,农业地产项目研究地方政府往往会在创意农业项目临近地块 ,另辟一块建设用地给开发商做房地产项目 ,开发商在销售地产获得一定收益后 ,再把盈利部分资金投向农业、旅游等项目。 龙头房企建业集团郡陵绿色基地项目即是一例。焉阵陵建业绿色基地项目占地5000亩 ,总投资10亿元 ,主要种植景观植物和绿色蔬菜等产品。为了弥补建业在基地项目投资 ,在绿色基地项目临近地块 ,焉阵陵县政府为建业另提供一块2300亩的建设用地 ,用来开发建业生态新城房地产项目。 刘柿认为其中主要看地方政府和开发商之问博弈结果 ,对于开发商而言 ,整个项目中 ,地产所占比例越大 ,意味着其回报率越高;对于地方政府而言 ,由于有国家政策限制 ,其希望开发商把更多资金和精力投放在主业上  面。 由于农业用地和集体用地不能被用作开发房地产项目 ,在实际开发过程中 ,开发商往往通过变通的手法实现房地产销售目的。


    一家规划机构的相关负责人告诉中国房地产报记者 ,通常的做法为 ,农业地产项目研究通过出让或出租农庄、酒庄等农业地块的使用权 ,变相来实现别墅等配套地产项目销售。这一模式成为国内多数创意农业项目普遍的运用手段。 据上  述规划机构负责人介绍 ,虽然目前创意农业项目主业难以盈利 ,但很多开发商还是愿意进入 ,“主要还是土地方面的诱惑 ,作为核心资源 ,土地既可以种植 ,也可以发展旅游业 ,放在那里可以升值 ,还可以向国家拿补贴 ,向地方政府便宜拿到建设用地 ,如果有一天这块地规划成城区 ,其价值就体现出来了。


    ” 多因 素制约破题艰难 创意农业在国外并不乏成功案例 ,法国、德国、荷兰和日本等国家及中国台湾地区都是这一领域的佼佼者 ,每年吸引来白世界各地的游客争相赴游 ,好的创意农业不仅能够带来稳定的收益 ,也成为一个国家和地区的主要名片。 在这些国家和地区的创意农业项目中 ,农业本身即可以带来丰厚的利润 ,而由此发展出来的旅游度假、观光项目作为另一条盈利模式 ,也能够带来不菲的收入 ,并带动了酒店、餐饮、娱乐等相关配套项目的发展 ,形成了一条农业、农产品深加工、农业旅游、体闲度假完整产业链条。

   中国房地产报记者采访多位业内人士均表示 ,
农业地产项目研究由于受到政策、市场等大环境的影响 ,国外成熟的商业模式在国内儿乎不具有可行性 ,这也是导致国内创意农业项目难以成功的主要原因 之 首先是土地制约 ,国内农业土地大多为集体所有制 ,产权归属农村集体 ,农民承包土地具有使用权 ,资源整理难度较大 ,难以形成规模化运作 ,而规模化往往是降低成本、抵御风险的主要手段之一。 其次 ,由于国家对农产品收购价格控制较为严格 ,国内农业保险等方面发展较为落后 ,使得创意农业本身面临较大的风险 ,农产品市场价格波动和白然灾害等不可控制的因 素 ,都有可能为项目运营带来巨大风险。 


   第三 ,目前国内创意农业还未形成成熟的旅游度假市场氛围 ,农业地产项目研究多数仍停留在原始的农家乐、农产品采摘等观光阶段 ,这就极大制约了创意农业项目通过配套附加设施盈利的途径 ,这也是国内创意农业发展落后的另一原因 。 “这一产业要发展好 ,不仅需要有核心产品 ,更需要政府将其作为产业经济加以支持。”上  述人士称。